Achat d’un bien immobilier en Estonie

Nos avocats estoniens assistent les acheteurs locaux et étrangers qui souhaitent acheter un bien immobilier en Estonie.

Qui peut acheter un bien immobilier en Estonie ?

En règle générale, les ressortissants étrangers (personnes physiques et morales) ont pleinement le droit d’acheter un bien immobilier en Estonie.

Les restrictions liées à la nationalité de l’acheteur sont limitées et découlent généralement de raisons de défense nationale.

Les personnes physiques qui ne sont pas citoyennes de l’EEE et les personnes morales dont le siège se trouve hors de l’EEE ne sont pas autorisées à acheter des biens immobiliers sur les îles maritimes de l’Estonie autres que Saaremaa, Hiiumaa, Vormsi et Muhu, ainsi que dans d’autres zones. Le gouvernement peut, dans certains cas, accorder des dérogations.

Si une autorisation spéciale peut être exigée des citoyens ou des sociétés hors EEE pour l’achat d’une maison ou d’un terrain, ces personnes peuvent néanmoins généralement acheter des appartements en Estonie sans restriction.

L’infographie présentée par nos avocats en Estonie résume la procédure d’achat :

Quelles sont les étapes préalables à l’achat ?

L’étape la plus importante lors de l’achat d’un bien immobilier en Estonie consiste à vérifier le propriétaire et le bien à acheter. Il est conseillé à l’acheteur de vérifier si le bien est inscrit au registre foncier estonien. Selon la législation estonienne, les biens immobiliers non inscrits au registre foncier sont considérés comme des biens meubles. Il faut également vérifier si le bien est grevé de charges, telles que des hypothèques. Il est aussi conseillé à l’acheteur de vérifier si le propriétaire a des factures impayées ou des dettes envers les autorités.

Voici quelques-uns des points à vérifier lors de l’achat d’un appartement en Estonie :

• La véritable propriété du bien et si le vendeur est bien le propriétaire de l’appartement ;
• Si l’appartement fait partie de l’immeuble résidentiel construit sur le terrain dûment enregistré ;
• Le certificat de performance énergétique de la maison ;
• Si l’immeuble résidentiel dispose d’une association de copropriétaires ;
• Une vérification de l’absence de locataires dans l’appartement ; en tant que nouveau propriétaire, vous pourrez formuler des demandes légitimes si vous constatez que des personnes y étaient enregistrées à votre insu.

Nos avocats vous invitent à regarder une vidéo sur la procédure :

Que contient le contrat de vente ?

Après la vérification du bien à acheter, un contrat de réservation est généralement conclu entre le vendeur et l’acheteur. Le contrat de réservation n’oblige aucune des parties à vendre ou à acheter le bien, mais il donne la priorité à l’acheteur si d’autres personnes sont intéressées par l’achat de ce même bien.

Un avant-contrat de vente peut être conclu devant un notaire si le contrat définitif ne peut pas être conclu immédiatement. L’acheteur s’assure ainsi que le bien estonien entrera en sa possession après la conclusion du contrat de vente définitif.

L’avant-contrat contient généralement les conditions de la vente, le prix du bien et, le cas échéant, le montant de l’acompte versé.

Quel est le montant de l’acompte pour l’achat d’un bien immobilier en Estonie ?

L’acompte représente couramment 10 % de la valeur du bien. Il est généralement versé à la signature de l’avant-contrat de vente.

Quels documents me faut-il pour le contrat de vente ?

Parmi les documents utiles à la conclusion d’un tel contrat, on peut citer :

• Les pièces d’identité des deux parties ;
• L’acte de mariage du vendeur (si le bien vendu a été acheté pendant le mariage) ;
• L’acte de mariage de l’acheteur (si le bien est acheté à l’aide d’un prêt bancaire).

Il ressort clairement des documents ci-dessus que, lors de l’achat ou de la vente, le rôle des deux époux est important. Tous deux participent au contrat et tous deux doivent approuver la vente du bien.

Lorsque l’acheteur ou le vendeur est une personne morale (ou que les deux le sont), les documents suivants sont pertinents :

• Les pièces d’identité d’au moins un des membres du directoire (en général, un seul membre suffit) ;
• La décision de l’actionnaire de vendre le bien, un document qui comprend des informations importantes sur la transaction à venir, telles que l’emplacement du bien, le prix et des détails sur le vendeur.

Dois-je faire appel à un notaire pour acheter un bien immobilier en Estonie ?

Oui, c’est obligatoire, car toute transaction immobilière est traitée par un notaire. Son rôle comprend notamment les points suivants (sans ordre particulier et de façon non exhaustive) :

• Il vérifie l’identité de l’acheteur et du vendeur ;
• Il contrôle la propriété du bien vendu ;
• Il participe à la rédaction et à la vérification des documents de vente (l’avant-contrat et le contrat définitif) ;
• Il explique les obligations de chaque partie et apporte des précisions si nécessaire ;
• Si cela est convenu, le notaire peut aussi gérer le dépôt de l’argent (si les parties choisissent cette voie).

Avant de prendre rendez-vous chez le notaire, les parties doivent décider et convenir des modalités de la transaction, telles que le prix de vente et le montant de l’acompte, les comptes utilisés pour la transaction, l’existence éventuelle d’une conversion de devises et la gestion des notifications bancaires (si nécessaire, lorsque le virement dépasse un certain montant).

Comment inscrire le bien au registre foncier estonien ?

Une fois le bien acheté, le nouveau propriétaire doit payer les frais d’inscription, puis inscrire le bien au registre foncier estonien. Le formulaire de demande à soumettre au registre foncier doit être notarié.

Quels impôts dois-je payer lors de l’achat d’un bien immobilier en Estonie ?

Il n’existe pas d’impôt foncier sur les bâtiments en Estonie (comme il peut en exister dans d’autres pays) ; une taxe sur les terrains s’applique toutefois de la manière suivante :

• Elle varie de 0,1 à 2 % de la valeur imposable du terrain (qui n’est pas la même que sa valeur marchande) ;
• Elle est calculée par l’Office des terres et de l’aménagement du territoire, lors des évaluations de masse réalisées par cette autorité ;
• Si le montant de la taxe est inférieur à 5 euros, le propriétaire ne reçoit aucun avis de paiement (la taxe n’étant pas perçue en dessous de ce montant).

Combien de temps faut-il pour transférer la propriété du bien ?

Une fois la demande susmentionnée déposée auprès du registre foncier, il faut généralement 65 jours pour que le transfert apparaisse dans le dossier.

Vous pouvez nous contacter pour plus d’informations et une assistance lors de l’achat d’un bien immobilier en Estonie.